Particuliers

À quelles conditions ?

Il faut respecter 3 conditions :

1. Le nouveau loyer (hors charges et hors complément de loyer) doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

2. L'augmentation du loyer proposée doit être inférieure ou égale à la plus élevée des 2 limites suivantes :

• 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois)

• Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (travaux d’amélioration ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.

3. Depuis le 22 août 2024, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE) lors du renouvellement du bail.

Comment informer le locataire ?

Le propriétaire doit adresser une notification au locataire :

• Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

• Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)

• Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

Cette notification doit contenir les éléments suivants :

• Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018

• Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer

Lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour l'échéance du bail.

Comment contester le nouveau loyer ?

Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer.

Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :

• Soit dans le même groupe d'immeubles

• Soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique

Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers en agglomération parisienne.

En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation (CDC).

Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la CDC, le juge des contentieux de la protection peut être saisi avant la fin du bail.

Comment s'applique le nouveau loyer ?

Il faut distinguer si le logement est loué vide ou meublé :

• Pour un logement vide, lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière), ou par le juge, ce nouveau loyer ne s'applique que progressivement à partir du renouvellement du bail. Si la hausse est d'au plus 10 %, elle est étalée par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel, selon la durée du nouveau bail. Mais si la hausse est de plus de 10 %, et que le nouveau bail est de moins de 3 ans, elle s'applique par 1/6 annuel pendant ce nouveau bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.

Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € (hors charges et hors complément de loyer) et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :

• Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 x 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an

• Le loyer mensuel sera augmenté la 1^re année de 16,67 € par mois (car 50 € x 1/3 = 16,67 €), puis la 2^e année de 33,33 € par mois (car 50 € x 2/3 = 33,33 €), et la 3^e année de 50 € par mois.

• Pour un logement meublé, lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire (ou l'agence immobilière), ou par le juge, ce nouveau loyer s'applique au contrat renouvelé. Mais, si la hausse est de plus de 10 %, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

Si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut proposer au propriétaire (ou à l'agence immobilière) la diminution du loyer de base.

Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :

• Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant l'échéance du bail

• Le loyer de référence majoré pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande du locataire

Vous pouvez connaître le loyer de référence majoré à l'aide de ce simulateur :

Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire (ou à l'agence immobilière) :

• Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

• Soit par acte de commissaire de justice

• Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La demande doit contenir les éléments suivants :

• Intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018

• Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence majoré en vigueur à la date de la proposition du locataire

Si le propriétaire (ou l'agence immobilière) refuse, ou s'il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail.

Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'intervention de la CDC, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant l'échéance du bail.

Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.

Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :

Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière) une lettre recommandée avec accusé de réception.

En cas d'échec, il peut saisir :

• La commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement (démarche est gratuite)

• Ou directement le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.

Comment savoir si l'ancien loyer est sous-évalué ?

Vous pouvez estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir des loyers habituellement constatés pour des logements comparables, situés dans la même zone géographique. Ces références de loyers sont consultables sur le site de l'observatoire des loyers en agglomération parisienne.

Comment fixer le nouveau loyer ?

Il faut respecter les 2 règles suivantes :

1^re règle, l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les montants suivants :

• Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables

• Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois

2^e règle, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la signature du bail.

Vous pouvez connaître les loyers de référence à l'aide de ce simulateur :

Comment contester le nouveau loyer ?

Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière) une lettre recommandée avec accusé de réception.

En cas d'échec, il peut saisir :

• La commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement (démarche est gratuite)

• Ou directement le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.